A fiança é uma das modalidades de
garantia locatícia, na qual uma pessoa se compromete a satisfazer a obrigação
assumida pelo devedor, caso este não a cumpra, artigo 818 do Código Civil. É
uma garantia pessoal (fidejussória), o que significa dizer que a garantia do
pagamento da dívida locatícia é a universalidade de bens do fiador.
A Lei de Locações (lei 8.245/91),
em seu artigo 37 prevê as modalidades de garantias locatícias, sendo a fiança a
mais utilizada por ser a mais acessível e menos onerosa ao Locatário. Ser
fiador é assumir riscos financeiros e jurídicos. Por isso, é necessário
verificar às reponsabilidades e avaliar a relação de confiança que se tem com o
afiançado. Afinal, muitas relações são rompidas quando o fiador é acionado por
inadimplemento do afiançado.
Destaca-se, ainda, que na maioria
das vezes a posição do fiador se torna pior que a do próprio devedor, pois seu
bem de família pode ser objeto de penhora para saldar as dívidas oriundas da
fiança.
Como assim, o bem de família?
Sim! Muito embora o bem de família
seja protegido e considerado impenhorável, no caso de fiança em contrato de
locação isso não ocorre.
O artigo 3º, inciso VII,
da Lei 8.009/90 (Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família), consta
expressamente que a impenhorabilidade NÃO é oponível em casos de obrigação
decorrente de fiança concedida em contrato de Locação.
A discussão da validade da penhora
de bem de família do fiador chegou ao STJ e foi reconhecida como válida sendo
editada a Súmula 549: "É válida a penhora de bem de família pertencente a
fiador de contrato de locação." (REsp 1.363.368). Não parou por aí, a
discussão chegou no STF, sob a alegação da inconstitucionalidade do
inciso VII, do art 3º da Lei 8.009/90, sendo declarado
constitucional no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688-8/SP.
Diante disso, conclui-se que ser
fiador é um encargo muito pesado e comprometedor, especialmente no que se
refere a impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família,
podendo até mesmo seu único imóvel residencial ser penhorado e expropriado para
saldar os débitos do locatário inadimplente.