Conheça os seus direitos e evite perder dinheiro com
cláusulas abusivas!
O mercado imobiliário brasileiro se aqueceu durante os anos
de 2012-2014, e neste período muitos de nós decidimos tanto realizar o “sonho
da casa própria” quanto investir nestes empreendimentos, visando uma venda
futura ou mesmo aproveitar os rendimentos dos aluguéis.
Devido à alta procura, construtoras, corretoras e
imobiliárias colocaram à disposição milhares de casas, apartamentos e lotes,
com condições facilitadas de pagamento, flexibilizando a entrada e dividindo
sempre em “suaves prestações”, sempre de acordo com o poder aquisitivo dos
compradores.
Só que após o ano de 2014, a crise financeira mostrou o seu
lado mais perverso: milhões de trabalhadores ficaram desempregados e, portanto,
sem condições de arcar com o compromisso que assumiram, situação que leva à
decisão fatal: é hora de rescindir o contrato.
Nesta hora, pegamos o contrato e vemos os prejuízos que
teremos: um grande número de cláusulas colocadas exatamente para dificultar e
conter a rescisão contratual.
O que quase ninguém sabe é que muitas dessas cláusulas
contratuais são abusivas, podendo ser enumerados 6 direitos que você possui ao
desistir da compra de um imóvel;
1 – Devolução em
dobro da “comissão de corretagem”.
A comissão de corretagem é devida quando outra pessoa, não
ligada a você nem à construtora, intervém no negócio realizado, ou seja, quando
alguém que não é dono do imóvel (nem funcionário do dono), te procura para te
oferecer a nova casa, apartamento ou lote.
O que acontece é que muitas vezes você vai direto ao balcão
da loja, seja nos “decorados”, na própria sede ou nos estandes montados nos
“feirões”, e mesmo assim é cobrada a comissão de corretagem, e você paga,
afinal não quer ficar sem aquele imóvel, não é mesmo?
Só não te contaram que a justiça determina que nestes casos
o valor pago pela corretagem seja inteiramente restituído, em dobro, e com
correção monetária, pois quando você vai direto ao balcão da construtora para
adquirir o seu imóvel não há a intervenção de outra pessoa no negócio, por isso
não é devida a comissão de corretagem.
2 – Anulação da “Taxa
de Publicidade”.
Alguns contratos têm a previsão de que, em caso de
desistência da compra do imóvel, será cobrado um percentual – normalmente de 5
a 10% – do valor total do contrato, para restituir a empresa pelos gastos que
teve para anunciar e vendê-lo.
No entanto, as decisões judiciais mais recentes entendem que
este valor é indevido, pois já existe a chamada “cláusula de retenção”, que
visa cobrir, entre outros, o gasto com publicidade.
Assim, caso haja no contrato a previsão de cobrança de
qualquer percentual para ressarcimento de publicidade, a justiça determinará a
anulação desta cláusula, sendo desconsiderada para apuração do valor a ser
devolvido.
3 – Retenção de
apenas 10 a 25% do valor pago.
Como dito acima, para colocar o imóvel à venda, anunciá-lo,
fazer as devidas consultas e administrar o contrato, o vendedor tem alguns
gastos. Não seria justo, portanto, que pela simples desistência do comprador
ele tenha que arcar sozinho com essas despesas, sendo devida, portanto, a
retenção de parte do valor pago pelo comprador.
O que acontece na prática, no entanto, é que os percentuais
cobrados pelo vendedor são excessivos. Muitas vezes é cobrado cerca de 30 a 50%
do valor pago pelo comprador, o que é considerado abusivo pela justiça
brasileira.
As decisões do Poder Judiciário permitem a retenção de
apenas 10 a 25% do valor que você pagou. Este valor vai depender dos gastos que
o vendedor comprovar no processo e se você chegou a morar no imóvel por algum
tempo, por exemplo.
4 – Pagamento à vista
do valor da rescisão
Não bastando a cobrança de “taxa de publicidade” e dos altos
percentuais da cláusula de retenção, alguns contratos determinam, ainda, que o
valor a ser devolvido será pago com certa carência (normalmente 60 dias), e em
parcelas fixas.
Saiba que há entendimento firmado pelo STJ (Superior
Tribunal de Justiça), que é o tribunal que dá a última palavra com relação ao
Direito do Consumidor, que determina que qualquer valor a ser devolvido ao
comprador deve ser feito em uma única parcela.
Assim, ao ser desfeito um contrato de compra e venda de um
imóvel, você tem direito ao pagamento dos valores devidos em um único
pagamento.
5 – Correção
monetária
Já percebeu que suas parcelas foram subindo ao longo do
tempo do contrato? Esse aumento é realmente devido, se previsto no contrato,
quando se trata de Correção Monetária.
A correção monetária é uma taxa previamente acordada que
garante que o “valor do dinheiro” continue sempre o mesmo. Podem ser utilizados
diversos índices de correção, sendo os mais comuns o IGP-M, o INPC e o IPCA,
todos disponíveis na calculadora do cidadão, do Banco Central do Brasil.
O que ocorre é que, ao devolver os valores pagos pelo
consumidor, o vendedor somente apura a quantia que ele efetivamente pagou, sem
considerar a valorização que cada real pago pelo comprador teve ao longo do
tempo.
Neste sentido, na apuração dos valores a serem devolvidos
deve ser aplicado o mesmo índice acordado para reajuste das mensalidades,
garantindo a correção monetária de cada parcela paga pelo comprador.
6 – Cobrança de taxa
de condomínio somente após a entrega das chaves.
É comum que construtoras e imobiliárias estipulem que a taxa
de condomínio será devida após a concessão do “habite-se”, uma autorização
expedida pelo município para que o imóvel seja ocupado.
No entanto, é de entendimento do STJ que esta taxa só deve
ser cobrada após a entrega das chaves, sendo indevido o seu pagamento antes que
isto ocorra.
7 – Pagamento de
juros, multa, correção monetária e honorários em caso de atraso na devolução
dos valores
Este item extrapola os 6 direitos propostos inicialmente,
mas parte de uma tentativa de igualar o consumidor e o fornecedor, ao fim do
contrato.
Se você atrasa o pagamento de qualquer uma das mensalidades,
há a cobrança de multa (normalmente 2% do valor), juros de 1% ao mês, correção
monetária e em algumas situações até mesmo honorários do advogado que fez a
cobrança, não é mesmo?
Visando igualar os direitos e deveres de consumidores e
fornecedores, a justiça brasileira tem entendido, em alguns casos, que deve ser
aplicada aos vendedores a mesma penalidade imposta aos consumidores em caso de
atraso nos pagamentos.
Deste modo, pode-se requerer ao juiz que aplique multa,
juros, correção e honorários de advogado, caso o pagamento não seja feito à
vista, na data da rescisão do contrato.
Atenção
Todas as situações acima se aplicam à maioria dos casos, mas
devem ser sempre analisadas à luz do seu contrato e da situação que se encontra
o imóvel. Há hipóteses em que a empresa pode cobrar valores relativos aos aluguéis,
caso você já tenha começado a viver no imóvel e, só depois, desistiu da compra
sem motivação, por exemplo.
A solução pacífica é sempre mais benéfica, seja em virtude
do grande número de ações judiciais em trâmite no país e a consequente e
relativa morosidade do poder judiciário, seja pela existência de outros meios
eficazes para a solução do conflito.
O advogado é o profissional indicado para te indicar as
soluções adequadas para o seu caso concreto.
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